■ 안산시 사동 90 블럭 복합개발사업을 대형 투자사업과 도시미래를 고민합니다 ■
(2007 년 사업공모에서 2016 년 1 월 실시협약 체결까지 )

(인터넷신문 '그래스루티'에 기고한 글입니다.)
 
관련 기사 1 ‘‘사동 90블록’ 땅 장사 하는 게 아니라면…''
(http://grassrooti.net/webboard/bbs/board.php?bo_table=news_6_5&wr_id=503) 

 

관련 기사 2 ‘‘민선6기 마저 사동 90블록 속전속결 처리...''
(http://grassrooti.net/webboard/bbs/board.php?bo_table=news_6_5&wr_id=504)

 

(전문 보기)
===== 글을 시작하며 ===== 

2016 년 새해 초 , 우리 안산시에서는 안산시 출범 이후 단일사업 규모로는 가장 크다고 하는 약 3 조 7 천억원짜리의 대형 민간투자사업이 8 년간의 줄다리기 끝에 실시협약을 체결하고 토지매각을 눈앞에 두고 있습니다 . 바로 사동 90 블럭 복합개발사업 입니다 . 저는 이 사업이 우리 시의 미래를 더욱 밝게 하는 성공적인 사업이 되기를 진심으로 바라며 , 또 그렇게 되게 하는데 의원으로서 책임도 큽니다 . 지난 긴 시간 , 이 사업의 추진과정을 유심히 살피며 잘 되도록 응원했고 앞으로도 그럴 것입니다 . 과거보다 더 세심하게 점검하며 안산시가 기업의 이윤추구에 밀리지 않고 보다 더 시민의 이익과 우리시의 안산발전에 보탬이 되는 사업으로 추진해 나갈 수 있도록 해야 할 것입니다 . 이를 위해 지금까지 지난 9 년 동안의 이 사업의 추진 과정을 함께 공유하면서 다양한 의견과 평가를 통해 더욱 내실을 다지는데 보탬이 되게 하고자 이 글을 씁니다 . 

===== 90 블럭의 과거 ===== 

안산시 상록구 사동 1639 번지 369,835m2(111,875 평 ) 의 90 블럭 땅은 사연이 참 많습니다 . 

바다를 방조제로 막아 시화호가 생겼고 그 상류의 갯벌을 매립하여 육지로 만든 곳이 90 블럭입니다 . 2003 년부터 2008 년에 걸쳐 우리 안산시가 약 920 억원을 주고 한국수자원공사로부터 사들인 일반상업용지의 땅이지요 . 그 옆에는 역시 우리 시가 사들인 8 만여 평의 89 블럭이 미개발 상태로 있고 또 그 옆에는 4,200 여 세대의 대단위 아파트 단지가 들어서 있고요 . 둘 다 90 블럭과 마찬가지로 갯벌을 메꿔 육지로 만들어 수자원공사가 분양한 땅입니다 . 
2001 년에는 항공테마파크를 조성하자고 타당성 조사용역까지 실시했고 , 2002 년에는 오염이 채 가시지도 않은 시화호 물을 퍼 올려서 갬블 산업인 경정사업을 하겠다고 했으나 부정적인 평가를 받자 이듬해인 2003 년에는 경정장에 덧붙여 호수공원 앞 북측 간석지와 89 블럭에 요트장과 해양박물관을 포함하는 해양레저단지를 만들려고 타당성조사 용역을 또 했지요 . 이렇게 제대로 실현되지도 못할 사업을 한다고 꽤 많은 세금이 용역비로 지출되었습니다 .  

2005 년에는 우리나라에서는 성공가능성이 희박하다는 챔프카 국제자동차 경주대회를 시민사회의 반대에도 불구하고 유치하더니만 결국은 투자자 ( 스폰서 ) 유치 실패와 경기장의 국제기준 미비 등으로 인해 대회 개최를 불과 한 달 앞두고 전격 취소되는 바람에 의회가 행정사무조사 활동까지 했고 , 시의 이미지도 많이 깍였지요 . 설상가상으로 대회 무산의 후유증으로 경기장 건설 관련 채권자들을 비롯한 이해관계인들의 숱한 민원과 분쟁이 야기되고 , 우리시 공공재산인 해당부지에 채권단에 의한 유치권이 설정되는 법적분쟁도 있었고 , 채권단은 해당 부지를 안산시로부터 임차하여 자신들의 손실을 보전하는 용도로 활용하였으며 채권단 문제는 지금 까지도 해결되지 않고 있지요 . 

그 후 한 동안은 에어쇼 이벤트 행사장으로 사용되었고 10 년 가까운 세월동안 공유재산에 대해 보다 더 적극적이고 효율적인 관리와 활용도 하지 못하고 시간을 허비했다고 평가됩니다 . 그나마 2007 년 공모사업을 통해 새로운 개발 사업이 시작되었으나 이 사업도 사업제안자와 기본협약을 맺은 후 8 년 동안이나 지지부진하게 지연되어 오다가 2016 년 1 월 겨우 실시협약을 맺고 있는 현실입니다 . 그런데 이마저도 기우뚱거리며 불안한 항해를 하고 있는 모습이어서 걱정스럽고요 . 제발 무사히 목적지까지 잘 도착하기를 바라는 마음 간절합니다 . 

 

===== 사동 90 블럭 복합개발사업의 추진 과정 ===== 

2007 년 , 사동 90 블럭 복합개발 사업은 당초 장기적인 지역경제 활성화 및 경쟁력 있는 도시 발전을 위해 1) 자동차 경주장 정상화 및 연계사업 , 2) 친환경 생태관광 조성사업 , 3) 기타 지역경제 활성화 및 우리 시 브랜드 가치 향상을 위한 사업 등을 대상사업으로 하여 공모하였으며 , 심사 결과 GS 건설컨소시엄 ( 이하 ‘ 사업자 ’) 이 제안한 계획이 선정되었고 2008 년 3 월 사업자와 기본협약을 체결하였습니다 . 

그러나 최초 사업 제안 이후 8 년이 넘는 지난 2016 년 1 월에 이르기까지 이 사업은 그 계획이 7 번씩이나 변경되며 본래의 공모 취지와는 너무도 다르게 변질되었고 , 장기적인 지역경제 활성화 및 경쟁력 있는 도시 발전을 위한 연구개발시설부지 등 비주거 . 복합용지 개발 사업은 뒷전으로 밀려나 있고 단기적인 분양수익을 노리는 아파트와 오피스텔 분양사업만 먼저 진행하려는데 속내를 드러내고 있다 . 그것도 주택분양 시장의 끝물에서 허둥대다가 그나마 막차라도 타기위해 출발하려는 차에 허겁지겁 뛰어오르는 불안한 모습입니다 . 표면상으로는 주거용지를 우선개발하여 비주거 . 복합용지에 재투자 하겠다는 논리이지만 지난 과정을 보면 과연 그럴지요 ? 저는 이 사업에 대해 ‘ 안산시는 땅장사 , 건설업체는 집장사 ’ 라는 세간의 평가가 현실로 나타나지 않았으면 좋겠고 , 생산과 소비 , 주거와 경제 . 문화 활동이 조화롭게 이루어지는 우리 안산시의 모범적인 랜드마크가 되기를 바랍니다 .  

수천세대 아파트 공급 사업도 길게 잡아도 4-5 년이면 분양하고 건축해서 입주까지 끝나는데 사동 90 블럭 복합개발사업은 왜 이렇게 8-9 년이 흘러도 첫 삽도 못 뜨고 있는지 답답하고 안타깝고 또한 유감스럽습니다 . 

----- 2007 년 4 월 , 제안당시의 개발계획은 정말로 근사하고 휘황하며 군침이 돕니다 . ‘6 천억원이 넘는 땅값을 일시불로 납부하겠다 .’ ‘ 연구개발 (R&D) 센터와 문화시설을 3 년간 무상임대 하겠다 .’ ‘ 안산시의 지분참여와 출자원금을 보장하고 이에 더해서 자금조달 의무를 면제하고 지분매각도 보장하겠다 .’ 뿐만 아니라 ‘700 억원 상당의 시설물 기부채납 ,’ ‘2,000 억원의 발전기금 제공 등 개발이익에 대한 사회 환원 ’ 등 참으로 파격적인 제안이었다고 하겠습니다 . 사업성 분석에서도 총투자비 3 조 4,976 억원 ( 기부채납 + 발전기금 2,700 억원 투자비에 포함 ) 대비 1,959 억원의 순이익 ( 순이익률 5.60%) 이 난다고 하였지요 . 

----- 이런 제안에 의해 사업자가 2007 년 6 월 우선협상 대상자로 선정되어 협상을 거쳐 2008 년 3 월 기본협약을 맺을 때에는 제안 당시의 계획과는 다르게 대폭 변경되었습니다 .(< 표 1> 개발계획 변경내역 참조 ) 
공동주택의 세대수를 당초 4,825 세대에서 1,775 세대나 늘려 6,600 세대로 하였고 , 건축연면적도 66,200 평이나 늘였고 이와는 반대로 , 복합 연구개발 (R&D) 센터의 건축연면적은 당초 203,500 평에서 128,362 평으로 37% 나 축소하였습니다 . 바로 이 점이 제가 판단하기에는 장차 이 개발사업은 본래의 우리시의 개발 방향과 취지와는 다르게 변질되어 개발이익을 욕심내는 건설업자가 집장사의 속내를 드러내는 단면이자 그 출발신호였다고 봅니다 . 

또한 제안 당시 외국인투자촉진법에 의한 사업개발을 제안하고 외국인투자자를 리만브라더스 (LEHMAN BROTHERS) 로 하여 기본협약을 맺었고 기본협약 후 3 개월 이내에 외국인투자자를 포함하는 특수목적법인 (SPC) 을 설립하는 것을 원칙으로 하였으나 실행되지 않았으며 , 2008 년 미국의 금융위기에 따른 리만브라더스 (LEHMAN BROTHERS) 의 파산으로 더더욱 SPC 설립도 어려워졌고 , 대체투자자를 찾는다고 하면서 국제금융시장에서 막대한 투기자본 (HEDGE FUND) 을 운용하는 것으로 알려진 투자자를 참여시키려고도 하였으며 , 그마저도 이루어지지 않았습니다 . 설상가상으로 90 블럭 개발사업을 위한 도시관리계획 변경의 책임과 권한이 있는 안산시가 관련 법규에 의해 2010 년 5 월에 반월특수지역개발구역이 해제 ( 국토부 권한 ) 될 때까지 도시관리계획 변경도 못하는 바람에 2008 년 3 월 기본 협약 이후 2 년여의 시간이 지연되었지요 . 

----- 2011 년에는 당초 공모안 대비 사업비도 8,932 억원이 줄어든 2 조 6,044 억원 규모로 , 공동주택도 다시 6,600 세대에서 4,979 세대로 줄이며 , 전체 건축연면적도 633,768 평에서 242,537 평이 줄어든 391,231 평으로 대폭 축소 조정하고 , 안산도시공사에 10% 의 지분참여를 제안을 하는 변경계획안을 제출하였는가 하면 , 당초 자동차경주장 채권단에게 사업자가 채권액 68 억원을 실시협약 체결 후 60 일 이내까지 3 회 분할하여 지급하기로 하였는데 사업추진이 지연되자 채권액 지급도 지연되었고 , 채권단은 유치권을 주장하며 90 블럭의 시설물을 안산시의 허가 없이 자동차경주대회를 개최하려는 등 임의 사용 . 수익하는 일이 벌어지고 이에 대해 안산시가 고발조치하여 사법당국이 수사를 벌이고 유치권 부존재 확인 소송까지 제기하는 일도 벌어졌습니다 . 이 때에도 저는 개발사업 진척이 불투명하니 , 기왕의 자동차 경주장을 한시적으로라도 활용하면 지역경제와 채권단 분쟁 해결에도 도움이 될 것이기에 적극적인 공유재산 활용을 제안 . 주문하였으나 집행부는 고민도 하지 않았지요 . 

이런 흐름속에서도 안산시와 사업자는 사업지연의 장기화로 인해 협약이 해지되고 그에 따른 법적분쟁을 예상하면서 만약의 상황을 대비하여 서로의 책임을 물을 궁리를 하며 네탓 공방을 벌이기도 하였습니다 . 안산시는 , 분양가 상한제 시행으로 사업수익성이 악화되고 외국인투자자의 파산으로 인한 재원조달의 불투명이 사업지연의 이유라고 사업자에게 책임을 떠넘기려 했고 반대로 사업자는 , 안산시가 제대로 법규 검토를 하지 않은 반월특수지역개발구역 해제가 지연되어 도시관리계획 결정이 늦어진 것이 사업지연의 이유라며 안산시가 책임이라고 주장하였던 것입니다 . 

----- 다시 2013 년 1 월에 가서야 도시관리계획 ( 지구단위계획 ) 이 결정 . 고시되었고 같은 해 8 월 , 사업자는 또다시 변경된 사업계획을 제출하였으나 안산시는 당초 공모시의 제안 내용히 충분히 반영되지 않았다는 이유로 사업계획 변경 협의가 불가하다는 통보를 하였습니다 . 변경된 내용은 , 공동주택은 다시 6,600 세대로 늘리고 기본협약에서 축소된 128,362 평 ( 제안 당시에는 203,500 평이었음 ) 과 40,000 평 규모의 호텔 . 컨벤션 시설과 10,000 평 규모의 공공시설 기부채납을 전면 백지화 하고 10,000 평 규모의 문화예술 시설 기부채납을 5,000 평 규모로 축소하는 것이었으니 안산시로서도 당연 불가하다고 할 만한 것이었지요 . 이렇게 또 답보상태에서 시간이 흘렀습니다 . 

----- 2014 년 8 월 , 민선 6 기가 새롭게 시작되는 때에 안산시는 사업자에게 최후통첩을 하다시피 하며 90 블럭 개발사업 관련 후속조치 이행을 촉구하자 , 사업자는 같은 해 9 월에 새로운 사업계획을 제출하였고 10 월 말에 세부계획을 제출하였지요 . 주요 내용은 , 공동주택은 별다른 변경이 없고 , 백지화 했던 복합 R&D 시설을 72,000 평 규모로 하고 기부채납시설을 기본협약안대로 유지하는 것이었습니다 . 

안산시는 이 때에 와서야 관련 부서 공무원과 민간전문가를 포함한 T/F 팀을 구성하여 사업계획안에 대한 의견수렴과 종합검토를 하였고 , 사업자 측과 수차례 협상을 벌인 결과 2015 년 3 월 최종 사업계획에 합의하기에 이르렀으며 , 합의된 사업계획은 공동주택의 건축연면적이 49,620 평 줄어든 것을 빼고는 8 년 전의 기본협약안과 같은 것이었습니다 . 당초 제안이후 1 년여를 협의하고 합의해서 맺은 기본협약 . 그보다 더 나은 계획을 위해 협의하고 합의를 도출하느라 협상하고 검토하고 한 것도 아닌 듯 한데 , 겨우 그 기본으로 다시 돌아가는데 왜 8 년의 세월을 필요로 했는지 저는 잘 이해되지 않습니다 . 

----- 어찌되었든 , 2015 년 4 월 , 안산시의회는 안산시가 사업자와 합의된 사업계획에 따라 90 블럭을 매각하겠다며 제출한 공유재산관리계획안을 상임위에서는 ‘ 공유재산 매각으로 인하여 이익을 보는 시민과 손해를 보는 시민이 상존하고 있어 민민 갈등이 유발될 수 있으므로 이해와 설득의 과정을 통해 시민사회 안에 함께 녹여내어 갈등을 해소한 후 사업을 추진할 것과 지역에 주택공급 및 수요를 감안한 사업자의 사업기간을 실시협약에 명확히 담아줄 것 ’ 을 주문하면서원안대로 합의 가결하였고 , 본회의에서의 찬반토론과 표결을 통해 다수결로 가결하였습니다. 마침내 토지 매각의 승인이 난 것입니다. (< 표 2> 참조 ) 

그 때의 매각 승인의 주된 요인은 다 아는 것처럼 , 산안산선 연장의 타당성 확보를 위해 90 블럭의 개발을 통한 여객 수요 창출과 개발사업안이 그나마 당초 협약시의 내용을 채우고 있었기 때문이었습니다. 

----- 의회의 공유재산 매각승인이 있은 후 이 개발사업은 안산시의 계획대로라면 2015 년 5 월 토지감정평가를 의뢰하고 , 6 월에 실시협약을 체결하고 , 7 월에 특수목적법인 (SPC) 을 설립한 후 , 8 월에 토지매매계약을 체결하고 , 10 월에 사업계획을 인가한다는 것이었습니다. 

그러나 그후 지금까지 승인 내용과 같이 진행되지 않았습니다 . 승인 내용과는 아주 다르게 추진되고 있는 것으로 평가됩니다. 

발주한 토지가격감정용역이 끝나 감정가격이 나왔는데도 사업자가 문제제기하자 토지감정을 다시 한 듯한 모양새를 드러내며 토지 매매가격에 대해 그 적합성을 놓고 사업자와 옥신각신하는데 시간과 공력을 들였고 , 계획대로 외국인투자자가 참여하는 법인이 만들어 지지도 않았고 실시협약이나 토지매매계약이 체결되지도 않았는데 , 연말에 갑작스레 90 블럭 개발에 따른 건축심의와 경관심의와 교통 관련 심의를 진행하였습니다 . 아직까지는 사업자는 협상대상자이고 땅도 매각이 안된 상황에서 땅주인도 아닌 사람이 건축주라며 건축심의를 요청하고 그것도 세 가지를 한날 한시에 동시 심의를 하면서 , 관련 법규상 가능한 일이고 법적인 하자가 없으니 괜찮다 하고 , 심의 위원들이 문제제기하는 사항을 보완하여 재심의도 하지 않고 초대형 사업의 건축심의를 원안에 대해 조건부 가결하는 전례에 보기 드문 행정절차를 속전속결로 마무리하였습니다 . 

왜 ? 과연 무슨 이유로 그렇게 급하게 , 상식적인 순서에도 맞지 않게 하였는지 궁금할 따름입니다 . 지난 8 년 동안의 사업도 이 심의처럼 적극적으로 나서서 처리했으면 진즉 결말이 났을 것인데 말입니다 . 

----- 2015 년 12 월 , 한 해를 마무리 하는 연말에 안산시의회는 이렇게 진행되는 이 사업을 점검하기 위해 자 24 일에는 소관 상임위원회를 열었고 , 이와 별도로 안산시장은 28, 29 일에 안산시의회 교섭단체인 더민주당과 새누리당 의원들에게 이 사업에 대해 별도의 설명의 시간을 가졌고 , 12.30 일 진행한다고 알려진 실시협약 체결은 미루어 졌고 , 30 일에는 안산시의회가 본회의를 소집하여 안산시로부터 90 블럭 복합개발사업에 대한 긴급 현안 보고를 받았습니다 . 상임위원회는 공개로 , 시장의 설명회와 본회의는 비공개로 진행되었지요 . 

그리고 2016 년 1 월 14 일 , 여전히 불안한 상태로 실시협약을 체결하였던 것입니다 . 

 

===== 사동 90 블럭 개발 사업에 대한 물음표 ===== 

실시협약내용은 안산시의 보도자료 외에는 공개되지 않아 우리 시민들은 알 수가 없습니다 . 안산시는 실시협약이 체결되고 나면 다 공개한다고 하고서도 그렇게 하지 않습니다 . 그래서 협약안에 대해 의견 제시도 , 평가도 할 수 없고 그동안 의회에서 점검한 사항에 근거하여 고민할 수밖에 없습니다 . 저는 이 대형 사업이 앞서 말한 것처럼 잘 되기를 바랍니다 . 지난 사업 추진 과정을 시민 여러분과 공유하고자 정리하며 이런 절차와 형식으로 진행되어 오가는 모습에 나름의 몇 가지 물음표가 생깁니다 . 이 물음표에 대한 답을 함께 찾으면서 우리 시의 미래를 함께 고민했으면 좋겠습니다 . 

1. 이 개발사업이 우리 안산의 미래 비젼과 도시계획을 근거로 한 발전 방향에 얼마나 부합하는가 ? 

2. 이 개발사업이 당초 공모시 우리 시가 구상한 개발 목적과 방향에 얼마나 충족하며 안산시는 이에 맞게 제대로 추진해 왔는가 ? 

3. 이 개발사업이 8 년 전과는 상황이 많이 달려졌다고 하나 사업자가 최초 제안한 사업계획의 취지와 방향을 충실히 반영하고 있으며 , 사업자는 아파트 분양 등 기업의 이윤추구에 덧붙여 진정으로 안산시의 미래를 위해 함께 할 동반자로서의 기업가 정신과 파트너쉽은 있는 것인가 ? 

4. 이 개발사업이 안산시의회가 토지매각을 승인한 공유재산관리계획의 내용을 충실히 이행하고 있는가 ?(< 표 2> 2015 년도 제 1 차 수시분 공유재산 관리계획 ( 안 ) 주요내용 중 사업기간 , 단계적 개발 , 이익환원 등 밑줄 친 사항 들 ) 

5. 이 개발사업이 토재매각으로 인한 재정 수입 증대 , 아파트 공급 확대 , 상업용지 개발 , 신안산선 연장 근거 마련 , 개발기간의 건설공사를 통한 지역경제 효과 등에 추가하여 어떤 효과가 더 있을 것인가 ? 

6. 이 개발사업은 우리 안산시에서 추진되고 있는 수많은 재건축 단지 사업에 어떤 영향이 있을 것인가 ? 

7. 안산시는 시민의 세금으로 마련된 공공재산의 개발에 따른 이익 환수를 위한 적극적 의지는 있는 것인가 ? 

8. 사업자는 당초 계획대로 자기 자본을 제대로 준비해서 사업을 시작할 것인지 아니면 어느 정도를 마련할 것인지 , 사업기간 동안 안정적인 외국인투자자를 제대로 참여시킬 수 있을 것인가 ? 

9. 이 개발사업의 건설 관련 , 우리 시에 있는 업체 . 장비 . 인력 등에 대한 우선 사용 . 고용으로 지역경제 활성화를 위한 실질적인 방안은 마련되고 있는 것인가 ? 

10. 건축심의된 계획으로 보면 주거용지가 아파트와 오피스텔로 가득찬 고밀도 단지로서 당초의 개발 취지 ( 녹지축 조성 ) 와는 너무도 상반되고 , 안산시가 지향하는 ‘ 숲의 도시 ’ 와도 전혀 부합하지 못하는 토지이용계획인데 안산시는 이대로 고층 건물로만 가득 채울 것인가 ? 

11. 아직 확정되지 않은 복합용지의 세부 개발과 , 바로 옆의 89 블럭은 어떤 방향과 내용으로 토지를 활용하여야 하며 , 89 블럭도 지금의 사업자가 독점적으로 연계개발을 하도록 할 것인가 , 아니면 보다 나은 개발을 위해 다시 공개공모를 할 것인가 ? 

12. 과거 90 블럭과 관련된 여러 계획과 돔구장 건립사업 포기 , 향후 화랑역세권 개발 사업 등을 염두할 때 , 안산시는 이런 대형 사업을 안정적으로 추진해 가기 위해 어떻게 더 역량과 실력을 높일 것인가 ? 

13. 안산시 행정은 이 사업을 추진하는 모습으로 볼 때 , 시민을 향해서나 의회를 향해서나 여전히 민의 수렴을 위한 행정 정보의 공유와 의사 소통을 적극적으로 하지 않는데 앞으로도 계속 그럴 것인가 ? 

14. 안산시의 주인인 시민을 대리하는 안산시의회는 앞으로 어떻게 해야 할 것인지 ?

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